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土地增值税如何避税

  土地增值税在房地产发生转让的环节,实行按次征收,每发生一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税。凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务。

土地增值税如何避税

  土地增值税如何避税

  1.以继承、赠与方式转让房地产的,属于无偿转让房地产的行为,不属征收土地增值税的范围.

  2.房地产出租.出租人取得了收入,但没有发生房地产产权的转让,不属征收土地增值税的范围.

  3.房地产抵押.在抵押期间不征收土地增值税.待抵押期满后,视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税.对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的,属于征收土地增值税的范围.

  4.房地产交换.交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收入,按照规定属于征收土地增值税的范围.但对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税.

  5.以房地产进行投资、联营.对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产——作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税.对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税.但对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用免征收土地增值税的规定.

  6.合作建房.对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税.

  7.企业兼并转让房地产.在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税.

  8.房地产的代建房行为.这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为.对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围.

  9.房地产的评估增值.房地产的评估增值,没有发生房地权属的转让,不属于征收土地增值税的范围.

  10.国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物.国家收回或征用,虽然发生了权属的变更,原房地产所有人也取得了收入,但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定,可以免征土地增值税.

  土地增值税合理避税的几个实用方法

  一、转让在建工程法

  根据土地增值税法的规定,房地产开发企业在转让房地产时,可以按照支付的地价款与开发成本之和加计20%扣除。房地产开发企业可充分利用此规定,通过设立A、B两家房地产公司,A公司把在建工程转让给B公司,在转让在建工程和最终实现对外销售时,A、B公司都可以享受加计扣除的优惠。另外,由于A公司出售在建工程时加上了合理利润,B公司购置成本也将有所提高,扣除项目金额的基数增大,可以使增值率下降,如果处于临界点时可以使税率下降,减少土地增值税额。而在转让过程中,按照税法规定,纳税人销售或转让其购置的不动产,以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额,所以营业税及附加并不会增加。但是由于不动产转移将产生契税,所以应科学设置在建工程转让次数,以使得企业总体纳税额下降。

  二、精装修法

  由于增值率=增值额/扣除项目金额,所以应设法通过提高分母数值、减少或保持分子数值来降低增值率和税负。对房屋进行精装修后销售,所增加的成本可以通过销售收入相应提高来获得补偿,企业收支保持平衡,但由于增加了房地产开发成本,同时可以获得20%的加计扣除,将使得增值率的分母值增加,在收支同等增加情况下分子值将减少,必然使得增值率下降,最终减少纳税。

  三、转售为租法

  依据土地增值税法的规定,对于产权未发生转移的企业自用或出租等行为,不征收土地增值税,在清算时不作为收入,也不扣除相应的成本费用。如企业以销售价格作为租赁价格,企业获得的总收入保持不变,营业税保持不变,缴纳的土地增值税必将减少。但是由于租赁房产需要缴纳12%的房产税,企业应根据不同增值率情况,计算租售税负平衡点,以获得总体最优税负。

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